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今天这篇文章是分析产品类型的专栏文章，这次我们说一下住宅底商的投资价值分析。对于很多投资者而言，最早接触的商业类产品往往就是社区底商，因为在早期地产项目中，很多地方都是住宅开发为主，那么住宅的配套设施设计中会有些带有一些底商，尤其是临街面一侧。

由于在住宅楼的下面，并且形成合围环绕，使得社区成为一个封闭管理的区域，因此这些商铺被称之为底商。那么底商虽然也是以租赁经营为主的收益模式，是否跟其他商业投资类产品例如写字楼、商业街、公寓的投资逻辑一致呢？

社区底商的开发逻辑

我们先从底商的特点说起，首先是开发逻辑，其次是经营逻辑。从中我们可以看出其投资价值的支撑和依托，以及风险之所在。

开发逻辑：底商的出现有主客观因素，并非每个住宅项目都必须配建底商，也不是每个开发商在项目开发设计的时候都会设置底商产品。从开发角度一般有三类原因来考虑底商：

1、规划设计要求；有的地块在出让的时候就已经明确要求配套建设的标准，例如必须有容纳多少个班级的幼儿园、健身设施、绿地等，其中也会包括底商面积，或者说商业面积占比。这就造成必须设计底商的情况，尤其是在新区，住宅项目周边配套比较匮乏的情况下，为了满足小区业主的日常所需。这种情况下商业未必在开发过程中容易销售，我们后面展开说。

2、社区底商承载了项目的溢价，或者说主要的利润来源；在土地价格不断上涨的市场情况下，同时住宅部分还往往有限价，这种情况下往往拿地卖房利润非常低，尤其是大开挖的高层项目，地下部分的成本很高，车位又卖不上价格。很多项目甚至只有3~5%，这种情况下能高价出售的也就是底商了，因此设计一部分底商来销售。

3、产品设计方面，究竟什么样的面积段、层数、开间面宽适合底商呢？我们见到过的底商从单一层的到二三层的商铺最为常见，这个要看所在区域的需求，不过也存在这一一种情况——为了增加面积而增加面积，导致本来一层商铺就足够满足需求，但是建设了二、三层的底商，导致面积过大，使用起来效率很低，不好招租也不好出售。

底商的投资经营逻辑

说完了开发角度再看看经营逻辑，底商既然是配套之一，其满足社区需要是第一位的，那么从面积段到数量是否需要这么多配套关乎经营，而经营决定了投资收益。

经营一看社区规模，足够的居住人数决定了需求；二看位置，如果社区周围有学校、或者比较多的住区，那么对带来消费需求也是很重要的支撑。回来看底商跟其他商业一样的地方：消费需求支撑。

因此判断一间底商，不要单独看面积、总价，也不是说小面积的或者单一层的就绝对好，投资商业不要只盯着产品本身，如果周围有消费支撑你未来才租的上价格去。如果置业顾问以为推荐所谓“低总价”，那么这只相当于解决了投入，但没有解决产出，这也是许多底商后来难以升值的一个原因，买着是便宜，但是也没法在未来卖的出去。

投资底商要注意几个要素：

1、社区面积，问清楚小区和周边的常住人口规模；

2、社区档次，住宅售价、周围配套、主要的购房客户是什么群体，这个都可以向置业顾问了解，也转一转周边的社区做个对比参照。

3、水电费、土地使用权限是否跟住宅一样；这一点有的项目底商也是按照住宅用地规划，所以也是70年产权，而有的是40年的商业用地，一定要问清楚，这个也决定了水电费用标准是商业还是居民用水电价位。

4、开间、进深比，简单说太低的开间进深比不利于经营；说白了如果商铺面宽比较窄，而很长很深，不利于经营面积使用，实际价值是要打折扣的。

5、注意楼梯、墙体和是否有上下水。这块要看图纸，或者问清楚置业顾问，而不是仅仅看展示图纸。有的底商因为在住宅楼下面，其框架称重部分有不少墙体设计是落在商铺内部的，会造成有些柱子、墙体在商铺里影响使用。有些商铺没有设计上下水，不方便做餐饮或者带卫生间，会影响经营范围。

6、有没有统一的物业管理，虽然底商也属于社区的一部分，然而在卫生、安保方面由于是临街或者对外，在停车管理、保洁、安防方面会有更大的管理难度，这些也会影响商铺经营。

总结一下，投资底商大多数逻辑和其他商业类似，都是经营为基础，而不是价格和面积；同时由于底商经营范围有限，其紧密结合社区的特点也是投资者应该注意到的。

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