商业地产未来发展趋势

商业房地产市场的形势，从商业地产的兴起，开始主要经营百货商场的形式，业务模式比较单一，截止到目前为止，已经进入快速的发展通道，各大区域级城市规划发展商业地产，比如城市综合体，大型的有mall，那么发展到一定阶段，业务经营模式将发生重大转变。经营运营体的规划、配套、规模基本都处于大规模的发展趋势。那么，商业地产未来发展趋势有哪些呢？飙马商业地产进行了猜想：

商业地产市场占有根据城市发展及规划有直接关联，当地经济发展总量，人均消费水平，商业市场发展空间等等。商业地产发展有几个市场规律，底商：主要面向居民小区进行基本服务配套的设施；步行街商业：区域城市的中心区位，人流量、交通核心区等配套；城市综合体和mall：其建设规模比较大，体量有严格的标准规范，比如15万—30万方以上的大型商业中心，其功能十分完善，吃喝玩乐一体化的高端时尚服务场所。配套十分完善，城市中心位置，消费娱乐的必选业态。

商业地产未来发展新趋势1：大店更大，小店更近

未来，大型购物中心需要通过打造、更新“大IP”，吸引各类人群，推动 人流量增长。同一个品牌下的多个购物中心，可以运用不同的“IP”主题组合，如亲子卡通、艺术设计、选秀明星、地方文化等，实现辐射区域内的影响力最大化。

社区商业则需要更加贴近消费者，在业态选择、空间分时利用、电子CRM管理等方面做文章，针对社区需求调整模式，高效满足高频的衣食住行、亲子早教、休闲娱乐需求，提高固定辐射范围内社区消费者的造访频次。
 

商业地产未来发展趋势2：购物场景化，做组合商户的“买手”

场景化迭代的商户组合将商业地产运营商的日常运营职责从公共空间管理拓展到了产品选择和店铺空间动态调整。这一模式既能满足消费者喜新厌旧的心理，也能够平衡财务回报，甚至可以减少不必要的提前撤场现象

商业地产未来新趋势3：价值重构，突破租金天花板

应用M2C模式、O+O增值服务等新模式，商业地产运营商有机会在基础门店销售外创造额外价值、捕获虚拟坪效，在不提高租售比的条件下，突破租金天花板，提升整体资产回报

商业地产未来新趋势4：线下导流线上，最大化客流价值

越来越多的购物中心意识到，由于产品体验、现场服务等优势，线下渠道依然可以吸引到高质量的客群。针对线下高质量客群，购物中心可以联合线上平台，提供额外的线上产品选择、长期订阅等服务，确保自身不仅把握消费者的线下消费，更能分享线下消费者在线上贡献的额外价值

商业地产未来新趋势5：内容为王，设计驱动

未来做商业地产就是做内容，需要类似时尚杂志的编辑能力，在相同的“容器”中，一遍遍推陈出新。这背后需要一整套能力组合支撑，包括前瞻设 计、客户洞察、核心品类产品和品牌组合管理等。

日本茑屋书店是一个极致案例（见图5）。“在未来，所有的企业都将成为设计集团。”“ 所谓的设计，……即是为顾客提供把构想变为现实的能力。”茑屋书店针对稳定的目标客群，以生活方式主题为载体不断创新，设计跨品类的场景，使茑屋书店可以旧瓶装新酒，牢牢抓住受众。

在这个零售新概念爆发、消费者喜好快速更迭的时代，现有商业地产开发运营模式将遇到前所未有的挑战。商业地产运营商应尽早布局，尝试新模式， 建立新能力，跟上零售业态发展和消费者需求变化的脚步，并进一步引领商业地产发展的新趋势。

未来消费者诉求的价值将成为购物中心的新价值点，开辟与新价值所匹配的创新盈利模式，才是突围的根本要义。

商业地产未来发展趋势6：运营机制的金融化

广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资金流入商业地产市场，商业地产投资将维持走高态势。

中国的商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。位于核心商圈的商业物业很受投资者青睐。从商业物业细分类别来看，酒店、商场、写字楼，不同商业业态投资属性不同，投资回报也有所不同;同时依据物业所属城市属性不同，投资回报也有所不同。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力。

商业地产未来发展趋势7：金融手段的多元化

目前在一二线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项目逐渐增加。传统的房地产金融时间短，形式单一，已满足不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场一样，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)为主角持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。REITs作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。REITs是给有财力培育投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本情况下，还可考虑以下融资方案：股本融资：简单来说，即出让项目部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面跟投资者约定有关安排。夹层贷款融资：除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项目开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在百分之十二至十五，取决于项目的回报可靠性。夹层贷款融资也可加入换股成份，给予资金提供者在项目投资回报，这样会使利息降低。

商业地产未来发展趋势8：培养新的购物习惯

从未来商业发展的趋势来看，“个性”、“主题”、“更清晰的定位”是项目能够发展的重要因素。
主题个性化主题运动区，会有更好的发展机会。培育跑团文化，打造跑步社群深谙“功夫在诗外”的道理，占据全球零售领先地位运动品牌耐克，除了深耕产品、提供多元的门店体验外，还把眼光放到了“社群运营”，以此获得更强的消费粘性。已经从简单的记录跑步里程的工具成长为全球运动爱好者分享、互动、挑战、鼓励的数字社区。做到“心”零售，新零售就成功了一半。消费者喜欢在什么店铺购物？无非就是带来优质体验、让TA心情舒畅的店铺。品牌衰亡的根本原因不是技术落后，归根结底是离消费者的心远了。 通过上述案例，相信大家能更清晰地理解“新零售”为何物。