“同城不同运”,聚焦哈密楼市四大片区发展现状!
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哈喽,大家好,我是“房大白”。一个爱唠嗑的房产人,以个人观点、分析与判断,跟你聊 聊哈密楼市。
“金九”传统楼市旺季叠加即将到来的中秋黄金小长假影响,哈密市场热度明显有了提升。一 方面是开发商营销动作频繁,同时密集加推房源,购房氛围浓重;另一方面,区域内刚性、改善需求有了阶段性的释放,直接推动成交量上行。
▲哈密划分示意图
哈密区域内部功能划分清晰,现阶段主城区依旧是热门区域。
哈密住宅市场主要分为四个大的板块,分别为主城板块、西部新区,前进大道以及城北板块。它们各具功能属性,同时拥有不同的市场逻辑。
01
主城区
哈密主城区为常规内生市场,本地需求支撑楼市上涨。这里历史悠久,聚集着政治、教育等一家独大集中式配套设施,城市繁荣发展的象征,所处地段人气旺、资源丰富。
所以,开发商基本都是瞄准高端改善市场而来,这也意味着能在主城区拿地建房的开发商本身实力并不差。产品主要以高层为主,少量洋房,面积段120-248㎡,总价段70-100+万,其中主力单价在5300-5400元/㎡左右,部分优质项目可达6000+元/㎡。
回顾整个主城区,随着旧改的全面普及,拆迁越来越难,市区很难再有新的土地的出让,面对住宅市场供应短缺,开发商主要是新疆湘恒房地产有限公司、盛都房地产开发有限公司、哈密荣泰房地产开发有限公司等实力企业,价格波动较小,楼市较为封闭。
目前,主城区在售项目虽然也还是不多,但是相对过去,地价、房价不断攀升, 不少高端改善项目的出现,一定程度缓解了市场的需求。
▲豫园
不仅如此,在各类配套上,主城区也是不断升级,短短两年时间,人民公园改造提升、修建了人行天桥,哈密河生态恢复工程多处生态公园的修建、左公文化苑全面开放、汇嘉时代商业综合体等项目不断刷新着大家对于这个老城的认知。
可以想象,未来 哈密的主城区,还有很大想象空间。
02
西部新区
西部新区因规划利好而崛起,目前市场热度虽不及主城区,但需求支撑稳定,供应量充足。
随着西区首个楼盘获批,西区趁着“南风”迅速崛起。该区域主要以刚改,改善客群为主,客户大多来自于周边的工作人员,陪读家庭以及主城区退而求其次的客群。
产品以小高层、高层为主,洋房零星,一开始门槛较低,吸引大批刚改购房者,短短几年时间,随着政策利好,不时有吸精的配套西区中学、 第十六中学、 新疆铁道职业技术学院、 文创园、融媒体中心、 哈密市妇女儿童医院、西区 公园.....资源落地,价格不断被炒高,从3000元/㎡到4000元/㎡再到现在5000+元/㎡,个别楼盘房价 一度直逼主城区。
回顾西区的发展路径,由2014年翰林华苑等实力房企组团入驻开始。
到现在,建和瑞园、牡丹花园、光大学府、尚书苑、有色家园,橙郡、新思路美居等项目不断入驻,不断提升居民的生活居住水平, 已然成为哈密新型的居住区。
03
前进大道
一直低调的前进大道片区也得算上潜力板块。随着这几年的利好不断兑现,逐渐成为市场的焦点,占据着哈密大量房源和餐饮份额。
前进大道板块靠近火车站,产品优势多样,市场认可度较高。目前,该片区共有多个项目在售,主力面积段118-189㎡,均价4500元/㎡左右。
不仅如此,公元大观、润和城、上海新城、幸福城、星海壹号纷纷落地于此。这里包揽了从高端改善社区,气质独特洋房社区、小高层至别墅等业态,针对不同的需求,购房者也有更多的选择,新房市场的包容性会更强,无论是刚需还是高端改善客群,都可以找到与自身需求相匹配的楼盘。
04
城北
城北近几年在售楼盘少之又少,选择有限。
目前,将有2宗地块入市,包括1宗商住用地,1宗住宅用地, 未来的城北值得期待。
师土(告)字【2022】42号地位于大营房,占地面积21844㎡(2.1844公顷),规划用途为商住用地,最终以1704.9593万元成交价由哈密市中大房地产开发有限公司摘得。
哈密市东河街道良种场片区南区(二期)青年北路东侧、亚欧路北侧这宗住宅用地,占地面积9516.25平方米。该地块目前已经由哈密市盛世龙腾房地产开发有限责任公司以570.975万元摘得。
未来,该区域内 也将注入新的商业及高品质住宅资源。
虽然拥有皇后天街作为商业载体,但周边配套短板,区域房价上无优势,当规划的生态公园,再配合全渠道的宣传下,行情或有所变化。
综上,目前的哈密市场,各区域已然有真实需求支撑,整体行情向好。但房住不炒是大趋势,投资板块后期消化需谨慎。
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