绕不过去的滨海新区，哪里能买，哪里是坑?

塘沽区是老城区，与天津城六区相隔一个东丽区，塘沽已有近千年的历史，主要以港口和制造业为主，汉沽和大港区则一直是地广人稀之地。

再来看滨海新区的板块划分地图。

重点讲大家最关注的几个片区

1、塘沽老城区

2、泰达开发区

3、中新生态城

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首先，我们第一个推荐的是塘沽老城区板块。

为什么推荐这个板块?

老城，片区成熟，配套完善，生活便利，房价低，适合资金有限、又希望生活配套齐全的北漂上车。

房价有多低?

我们去塘沽上海道片区调研时，来到一家链家，告诉中介我们准备买房，一位值班中介问我们预算多少，我说一百多万，中介忽闪着一双大眼睛表示很震惊，我以为他嫌太少了。结果他说，哥，你这预算太充裕了！选择面太大了！

这位中介小哥告诉我，外地来天津落户选择塘沽的很多，因为价格便宜，他经手过不少总价只有几十万的房子。

最后，他很感慨地告诉我，他在链家做了无数的单子，最大的成交金额是200万。

好吧，塘沽，你赢了！

当然，你要明白，这些总价低的大都是八九十年代的老公房，面积小，户型老，居住体验十分不佳。

塘沽老城区是这样的，充满了老城的特色。选择塘沽老城片区，你要有充分的生活在北方三线城市繁华市区的心理准备。

塘沽老城区老公房的普遍价格在1.5到1.8万元之间，一套小面积的老公房总价不过几十到一百多万，对资金实力有限的购房者来说，上车很容易。

当然也可以选择片区内高端一些的次新房，单价也不过两万元左右。

塘沽城区相对好一点的学校是新港一小、浙江路小学、实验小学、草场街小学等，当然，这个好也只是相对于塘沽区的其他学校而言，和城六区的教育质量完全不在一个水平线上。

天津的轻轨9号线经过塘沽，重视轨交的可以重点选择塘沽站周边二手房。

另外值得推荐的是胡家园片区，轻轨胡家园站周边次新盘较多，由于该片区开发力度小，没有老城区的便利和繁华，价格很低。有小区南北通透的次新房单价不过1万4左右，居住体验却大大超出塘沽老城区的老公房，是钱少又追求居住品质刚需的福利。

还有一个值得推荐的是新港片区，这一区域相对塘沽老城区，没有那么拥挤陈旧，更宜居一些，次新盘较多，又有新建成的万达广场，是很多有置换需求又不愿意离开塘沽的本地人的优选区域。二手房单价普遍在1.8-2.2万元之间。

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第二个隆重推荐的就是泰达开发区了。

相对于于家堡和响锣湾来说，泰达算是天津很成功的开发区了。

忍不住又要扔几张于家堡响锣湾的照片。

于家堡被称为中国版我是传奇的拍摄场地，空城的感觉很魔幻。

多说几句于家堡和响锣湾，这两个商务区建设已有十年了，当初上马是基于天津政府急于转型金融和高新产业。然而，却未能考虑天津自身的承载能力。

于家堡规划为金融中心，然而一个金融城的背后，必须有一个或多个金融市场的支撑，天津根本没有这方面的基础。于家堡逆势而为，从开始建设的那一天起，就注定了它未来的命运。

此外，于家堡、响锣湾的规划做的太大，起初的设想是利用滨海新区众多大工业项目的总部或分支机构来支撑这些商务区。然而这些项目基本都是央企，总部大都设在北京，因为一个宏大的商务区就让他们迁址是不现实的。

于家堡和响锣湾本身规划的是滚动开发的模式，一边卖楼一边招商一边回笼资金继续建设。

然而，这一片区位于塘沽，远离主城区，天津本身对外部的招商吸引力又十分有限，写字楼本身又严重供大于求，再加上区位的劣势，导致招商和销售都十分缓慢。

对于这样庞大的开发项目来说，时间就是生命，要做的是速战速决，因为每一天的建设成本都极为庞大，耗费的都是天量资金。

一旦招商销售出现问题，后续开发资金就跟不上，很多写字楼项目就被迫陷入停滞。原本已入驻的商家和企业，看到商务区没有推进和起色，没有人气，最终也会慢慢退出，最后形成恶性循环，大量写字楼烂尾，整个商务区变成空城。

说到底，这是一个多年前的盲目规划，去建设一个自己根本吞不下的庞大政绩工程。

再来说泰达开发区，先看几张开发区的照片。

泰达开发区的地标，被我们称为旋风土豆

泰达开发区规划的是职位一体的模式，设计的商务区规模相对合理，不像于家堡那样盲目求大，又重新规划整合了社区，建设了大量中高端住宅。

卖地获得大量资金，又通过销售住宅引进人口，在资金和人口准备充足的双重前提下，再去发展商务区自然事半功倍。

泰达MSD是泰达开发区的核心和灵魂，总建筑面积25万平方米，包括行政中心、金融中心、商业中心、商务中心和高端住宅区，目前的泰达MSD已初具规模。

泰达开发区是滨海新区发展最好最高端的片区，房价自然也最高。由于片区内基本都是新房和次新房，而且普遍品质高端，所以自然价格也不低。目前二手房价格普遍在2.8-4万元之间。新盘最高卖到5万元，几乎可与和平区媲美。

泰达开发区适用人群为经济状况比较给力，对居住环境、社区环境、楼盘品质要求较高的人群。

泰达开发区学校包括泰达实验、泰达一小、二小、泰达一中等，开发区的学校片区内招生，教育质量中等偏上。不过，泰达这样的片区，天生就有高端私立学校的生长土壤，开发区口碑较好的是泰达枫叶国际学校。

所以，如果不差钱，住泰达高端住宅，工作在泰达MSD，孩子上泰达国际学校，也算是滨海人生赢家了。

不过可以看出的是，开发区的人口密度还是不够，还需要持续的引流。

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第三个要说的就是中新生态城。

中新生态城位于滨海新区北部的汉沽，政府这样设置也是煞费苦心，主要是为了平衡滨海新区的全局发展。

中新生态城是中国和新加坡共同合作的项目，致力于以新加坡的生态城镇为样板，打造成为一座可持续发展的城市型和谐社区。

中新生态城规划面积30平方公里，规划模式是大力建设路政，住宅开发，产业带动，同时依靠临海的特点，布局旅游产业。

中新生态城的楼盘2010年开盘时就卖到1-1.1万元，几乎追上了城六区，在如此偏远的地带，销售情况可想而知。不过后期随着生态城的概念越画越大，加上16年的疯狂楼市助推，生态城的房子几乎热销一空，价格也一路走高，已经卖到了两万多元。

生态城的环境是这个样子的。

城很新，但是人很少，比泰达开发区的人还要少得多。

中新生态城值得投资吗?我们来看一张百度的地图。

从图中可以看出，生态城除了大量住宅和景区，是没有什么产业的，只有一个动漫大厦，算是生态城最值得一说的大产业了。

网上是这样介绍的，动漫大厦是目前生态城内最为活跃，人气最旺的园区，自2011年开园以来，经过5年多的发展，已累计注册企业2000多家，包括博纳影业、华谊兄弟等大批行业翘楚，成为天津文化创意产业发展的排头兵，吸引了大批优质的企业和人才进驻。

听起来发展很OK吧，可实际上，我们路过的动漫大厦一片寂静，很难看出它的繁荣景象。

因此，缺乏产业是生态城的一大致命短板。

不过，生态城在规划之初重点就不在产业园区，而在建设生态小镇和旅游产业。中新生态城布局了诸多度假景区和游乐项目，包括方特、水魔方、印象海堤公园、贝壳堤公园、古建筑群、海鲜街等等。

可以看出，生态城试图靠发展旅游观光业来吸引人流和资金，然而，显然又有点过于乐观了。

天津虽然有着长长的海岸线，但并不具备得天独厚的旅游资源。

天津的海滩属于泥质海滩，而天津港做为北方第一大港，承担了过多港口物流作业，污染较为严重，海滩油泥混杂，空有一片海而没有海景旅游资源，如图所示。

缺少独特自然景观，再加上生态城远离中心城区，单靠一些人造的生态公园和游乐场，是很难吸引到本地和外地的游客长途跋涉来此观光游览的。

行走在生态城中，你也可以感觉到这里的人烟之稀少，与你目之所及的住宅数量完全不成正比。这说明生态城的入住率很低，买这里房子的人为多投资客或本地人度假之选。

因此，生态城虽然名声在外，但置业我是不推荐的，目前生态城两万多的房价已在高位，我很难看到它未来的支撑点在哪里。

同样，我们在考察周边楼盘时，看到空荡荡的售楼处和大量开工在建的楼盘，情况也很不乐观。

7

最后简要说一下空港经济区，空港地理位置在东丽区，但管理却被划给了滨海新区。

空港国际物流区主要依托机场的基建条件和保税区的优惠政策，重点发展航空货物分拨、仓储、配送、加工、展销等业务。

空港区入驻的企业不少，航天产业和智能制造服务业比较突出，工厂产业园主要集中在中环西路和东金路，商务园区域有大量的孵化器企业，以100人以下的中小企业为主。

空港片区也是地广人稀之地，除了上下班高峰期，经济区平时看不到多少人，周边住宅不多，基本都在2-3万元之间，虽然小区品质不错，但空港不能算宜居之地。

而偌大的南部大港区，主要以石化产业为主，是滨海新区的重工业区，污染比较严重。除了石化产业和居民住宅区，就是大片的未开发土地，少量新盘的价格不过万元左右，区域配套和发展前景可想而知。

以上基本就是滨海新区的全景分析。

滨海新区，一个地广人稀的新区，有失败的样板，也有成功的经验，就像有天津人留言所说，它就像是天津政府摊的薄脆，过少的人口和资金量去摊一个过大的新区，难免顾此失彼。

滨海新区是天津，也是整个北方的新区和试验田，对于它的未来，我既不想盲目乐观，也不想盲目悲观。

未来十年，要看京津冀一体化如何布局，还有雄安新区如何参予。如果这是一场十年的盛宴，也许，滨海新区并不仅仅只是一个旁观者和看客。

目前天津楼市稳定，无论是二手还是新盘，买方的选择面都很大，目前可以入场从容挑选，还有较大议价空间，建议有置业天津计划的读者不必再等了。

重点考虑在城六区买房的，请看明天天津调研收尾篇——天津城六区购房指南。

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