商场运营阶段应关注指标

 

租售比

租售比计算时分子可以是纯粹来自于商户缴纳的营收：租金+物业费+推广费等，也可以是总营业收入。前者计算得出值衡量商户的租金压力和经营健康状况，后者用于做同行业对标分析，衡量商场的营收能力。

销售额

租户零售额总和，不含特殊业态，如车展、银行、旅游等，包含外卖销售额。是反映商场运营状况的核心指标。

会员销售占比

会员销售额占总销售额比重，销售额子指标。会员销售占比越高的项目销售额更稳定，复购率和客户粘性更高，也体现了会员营销成果。需注意的是，现有技术条件下会员销售占比统计难度大，与实际值会存在较大误差。因此会员销售占比更适合于项目自身的环比分析，不适合行业横向比较分析。详见《购物中心8种积分形式》。

客流/车流

客流分整场客流和进店客流，整场客流指进入商场的总人次（不重复计算出入客流指标，以进入商场客流数量测算）。整场客流综合反映出项目地段、品牌组合、设计、推广活动等对客户的吸引力。进店客流指进入门店的客流数量，反映项目品牌组合、门店管理和运营管理能力。车流指进入商场停车场的进入车流量，开车来的客户往往停留时间更长、销售额贡献更多，是反映客流质量的重要指标。

客单价

指销售额除以成交单数，客单价越高表明项目品牌适配性强，SP活动有效。拔高客单价是运营提升各指标业绩的重要手段。

会员总量＆增量

指实际填写资料注册会员人数，是衡量企划活动效率和会员制度优劣的重要指标，会员总量对于客流和销售额有着重要意义。

会员活跃度

会员活跃度计算方式不同商场间存在较大差异，但一般均通过对消费间隔时间、消费频率及消费金额三个指标的量化规则确定。会员活跃度体现了项目会员黏性、会员机制、会员精准度等经营指标。

企划费效比

等于活动期间销售额除营销费用，代表每一元营销费用产出的销售额。指标衡量企划活动产出效率，也是运营部重点关注指标。

 WCI

微信WCI指数反映自媒体营销传播效率，衡量的是项目公众号的运营质量。

租金单价

租金单价计算存在多个计算口径，月平均租金单价最常用口径是年度总营业收入除商业建筑面积再除12，这种口径虽然最简单但是也最综合的反映出了项目的各项运营效率。其次较常用的口径还有累计租金收入（仅包含品牌商实际承担费用）除以累计出租面积。固铺、加铺/多经和仓库租金单价还可以分开计算分析。

平均出租率

平均出租率：指累计出租面积除以累计可出租面积，指标主要衡量招商效率。

租户到期占比

到期占比分为面积到期占比和租金到期占比。是一个重要的现金流和运营风控指标，也体现了项目的调整工作量。指标为分析指标，非KPI指标。

加权平均租赁期

加权平均租赁期（Weighted Average Lease Expiry），即WALE，是指对租期进行加权后的平均租赁周期，权重值可以是面积也可以是租金。WALE 是租期的量化值，保证后期运营可调整空间和控制现金流风险。运营期WALE需结合到期占比分析，指标为分析指标，非KPI指标。

POS机签约率

指使用商场POS机租户的数量占比。POS机签约率影响后期签约租户的营收管控及精细化运营管理，运营期此指标由运营和招商共同负责。

设备正常运转率

商场关键设备整体正常运转的比率，计算方式为【1-各台设备发生故障停用时间/（所有设备台数×当月计划运行时间）】*100%，指标衡量物业管理效率。

来自：购物中心资产管理 

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