十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。两个月前中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，对严格落实“一户一宅”和严禁城镇居民购买宅基地作了规定，国家对农村宅基地管理的重视有目共睹。

盛廷律师此前针对“一户一宅”的相关法律问题作了多次解读，今天本文围绕农村宅基地的价值进行阐述。

农村宅基地的价值在哪里

我国人民的生活寄托于这片肥沃的土地，拥有宅基地和承包地是农民最基本的权利，土地是农民最不可动摇的财产之一。宅基地的价值是不能仅仅用金钱来衡量的，其价值具体体现在以下几个方面：

1、用于修建住宅

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括三种类型：

第一种是已经建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地；

第二种是已经建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地；

第三种是准备建房用的规划地。

农村村民要修建住宅，只能在宅基地上进行。拥有宅基地的农民可以修建房屋满足自身的居住需求，还可以享受宅基地的相关补贴。

现在国家对农村宅基地严格实行“一户一宅”的法律规定，村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。符合一定条件的可以申请宅基地，但也要经过严格的审批。

2、在组织内流转

我国现行法律规定宅基地不能买卖，但可以在一定的条件限制下进行流转。国家为活跃市场允许宅基地使用权在本集体经济组织成员之间流转，流转要经过村委会的同意。

宅基地的使用权，是村民基于其身份而无偿取得的，是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利。这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件。

因为可以无期限使用宅基地，村民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地流转只能是在集体经济组织内部进行。

3、可以无偿换房

2005年原国土资源部（现自然资源部）发布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》，在天津等地开展试点。天津市以“宅基地换房”的方式进行示范小城镇建设。

所谓“宅基地换房”，是指在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，规划设计和建设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。按照规定的置换条件，农民以其宅基地无偿换取小城镇中的一套住房，迁入小城镇居住。

随着城镇化的不断深入，为节约土地资源，促进土地集约化，很多地区都开始实行“宅基地换房”，统一规划新城镇房产，为自愿换房的农民建立起新家园。

4、可以抵押贷款

一直以来，宅基地上的房屋都不能用来抵押贷款，一方面是法律规定限制，一方面也是缺乏有效的价值认定。

2016年，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，提出了试点农村宅基地抵押贷款的新政策。

同年，央行发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，从贷款对象、贷款管理、风险补偿等多方面对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两权”（农村承包土地的经营权、农民住房财产权）抵押贷款的放开，不仅盘活了土地资源，也让宅基地的财产属性更加凸显，为农民增加财产性收入提供了支持。农村宅基地抵押贷款有两个要求，一是须为农民自愿，二是宅基地上须建有房屋。目前，农村宅基地抵押贷款已在全国各地陆续开始实施。

5、闲置宅基地可入市

目前，国家已经在探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。除了在集体经济组织内部转让外，宅基地入市多了一个途径。过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。

2019年，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出：

允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

同时，国家发展和改革委员会在解读《意见》时仍然强调，“城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”三大原则。

如今农村土地、房屋等都在进行确权登记，从法律上保障了农民拥有这些财产的权利。同时，宅基地自愿有偿退出补偿政策，也为农民提供了收益。

宅基地未来会升值吗？

资料显示，目前全国的闲置宅基地总量已达3000万亩以上，而且这个数字还将继续上升。专家预计未来将有2亿农村人口转移到城镇，大量空心村、闲置宅基地会伴着城镇化的推进自然出现。

农村宅基地是否会升值要看三个方面：

一是宅基地的地理位置。距离大城市越近，越有机会得到优先建设，这里的宅基地自然而然有很大的升值空间。

二是宅基地所在的农村地区是否有相关的市政建设。国家为了发展，会优先建设一些地区，在我国表现为东南沿海和西北部地区的发展差距。总体来说，东南沿海地区的宅基地肯定要比西北地区的宅基地升值空间大一些。

三是宅基地所在的农村地区是否有旅游业。我国旅游业发展迅速，很多地区风景区开发成功，游客日益增多带动当地房价飙升。因宅基地可开设农家乐或是用于养老休闲，所以，位于旅游景区附近的宅基地升值空间很大。

也就是说，乡村振兴战略的推进，将提升区位条件好、自然资源好、生态环境好的农村地区的宅基地价值。发展得好和快的地方，往往对建设用地、宅基地的需求十分旺盛，在好区位、好条件、好态势的前提下，宅基地价值自然“水涨船高”。

撰稿人：胡拓颖/审稿人：何艳、岳纲举/编辑：彭丽颖