随着大量青壮年劳动力涌入城市，农村闲置农房数量逐步增加。激活农村沉睡资源，是实现强村富民、推动乡村振兴的一条重要途径

改造后的章水镇李家坑村一角

近日，记者走进奉化大堰谢界山外新屋自然村被列入宁波市历史建筑的上埭屋大阊门。这座晚清时期的三合院式建筑已被修葺一新，重现生机。而在两年前，阊门里的老房子因年久失修，大多无人居住，呈现一番破败的景象，面临倒塌的危险。

变化源于一项决策。2018年，谢界山村探索闲置农房激活路径，村委会与大阊门的11户农户签订租房协议，然后由村集体统一出租给宁波一家民宿品牌投资运营。经过加固解危、翻新装修，这座200多年历史的古建筑迎来了“新生”。

山清水秀的谢界山村是个典型的“空心村”，常住人口不到户籍人口的五分之一，农房空置率超过六成。

到目前为止，谢界山村已盘活闲置农房面积5300平方米，去年村集体经营性收入12.68万元，并带动当地农产品销售60余万元，初步实现了人流、物流、资金流“上山”。

“下一步，村里将建立招商资源库，统一推介闲置农房资源，发展民宿经济和乡村旅游产业。”谢界山村党支部委员陆宝常说。

改建一新的大堰镇上埭屋大阊门

闲置农房数量大

谢界山村是我市闲置农房激活利用的一个典型。

随着城乡融合发展进程的不断加快，大量青壮年劳动力涌入城市，农村闲置农房数量逐步增加。

去年，我市对38个镇乡（街道）的520个村进行了摸底排查，共发现未利用闲置农房8670宗，建筑面积98万平方米。从全市来说，这一数量将更为庞大。

根据各地闲置农房现状调查情况，闲置房屋大多远离城镇，地理位置较为偏僻，交通不便，公建配套设施相对薄弱。

“激活这部分‘沉睡’资源，意义十分重大。”市农业农村局相关负责人表示，有效利用好闲置农房，是实现强村富民、推动乡村振兴的一条重要途径。

2018年，中央“一号文件”明确提出“要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地‘三权分置’，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。今年6月，中央深改委审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》，强调“要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法”。

闲置农房激活利用涉及面广，实现形式多样。对这项工作，市委、市政府高度重视，每年将其列为市级重点改革任务。前期，我市选择在象山开展整体试点，奉化和宁海两地开展重点试点，其他区县（市）选择一到两个镇乡（街道）进行试点。各地围绕闲置农房的确权、开发、合作、交易等环节，陆续出台20多项相关制度，为闲置农房激活利用提供了制度保障。目前，我市闲置农房激活利用总体上形成了面上有序推进、点上突破创新的良好态势，配套制度也逐渐成型。

宁海结合当地特色，将闲置农房激活利用与旅游产业、村落布点、村庄建设等规划相融合，以规划引领农村闲置资源盘活，并通过“全域谋划、多重保障、完善机制、寻求合作”四大模式促流转，打破当前乡村发展项目无地可用的困局，较好地解决了乡村创业资金来源不足的问题，切实带动农民增收致富。在闲置农房盘活利用中，共引进36个项目，盘活存量建设用地7.69万平方米、建筑面积11.09万平方米，撬动资金3.2亿元，惠及农户482户，农户流转收益最高达到10万元。

余姚市在原有农村产权交易中心基础上，构建“超市化”农村产权交易模式。去年12月该市农村产权交易平台上线运行以来，农村产权“超市”累计收到交易申请60笔，涉及14个乡镇（街道）的42个建制村，底价总额2318.4万元，平均溢价率达21.53%。宅基地使用权流转交易制度层面的打通，激活了农村发展要素，也为推动农村资源和产权规范有序流转、交易打下了基础。

激发农村内生动力

象山县鹤浦镇大沙村只有200户农户，闲置农房却有近百处，村集体经济收入不到20万元。

2015年，镇村干部抓住乡村旅游蓬勃发展的机遇，盘活闲置农房，唤醒旅游资源。通过近5年的努力，闲置农房自建和流转翻新超过70处，户均收益超过20万元，村集体经济收入突破百万元，为村庄发展找到了一条新路径。

近两年来，鹤浦镇共盘活利用闲置农房、宅基地5500平方米，引进文旅项目12个，总投资2.25亿元，引进新乡贤、新农人36人。

让闲置农房“活起来”，其前提是产业必须“火起来”。我市各地大力发展民宿经济、乡村旅游、文化创意、养生养老、运动休闲等新产业新业态，吸引工商资本入乡，走特色经营之路，推动农业多功能拓展，实现三产融合发展。

鄞州区横溪镇大梅山区域共有29个自然村，旧房建筑面积25万多平方米。由于种种因素，这片区域的不少房屋处于闲置状态，成为“人房分离”比重较高的“空心村”。为激发大梅山区域闲置农房活力，2012年，横溪镇启动异地迁建工程，一期建设近600套安置房，成功盘活闲置农房资源约9万平方米。之后，结合鄞州区编制的《大梅山全域旅游发展规划》开展招商引资，引进了总投资8000余万元的民宿综合体项目。

近年来，江北区依托近郊优势，促进城市产业和乡村空间深度融合，出现一批与当地资源、人文、生态、富民高度契合的农村新业态，逐步破解农村生产要素闲置和亩均效益不高的发展瓶颈，打造乡村发展“绿窗”。

甬江街道北郊片曾经是老城区最大的蔬菜生产基地，外来人口集聚，环境脏乱差。当地政府通过集中整治，统一招商引进“达人村”项目，盘活了北郊片220间老屋及600余亩土地。农民出租农房使用权，每月租金收入比以往自行出租翻了一番多。“达人村”成为全国首批农村产业融合示范园，去年门票收入超过2000万元。此举形成了集体、农民、经营主体三方共赢的局面。

镇海区澥浦镇湾塘村通过拆除危旧房、盘活低效闲置农房，将梳理、置换出来的土地建设“蓝领公寓”，既解决了务工人员住房难题，又增加了集体经营性收入和农民收入，同时减少了农村违法搭建现象。

据统计，我市36个试点镇乡（街道）目前已累计开发项目166个，总投资超过26亿元，有效激活利用闲置农房1464宗，建筑面积近22万平方米。

在改革中破解难题

业内人士表示，通过“三权分置”改革，盘活了农村闲置资源，释放了乡村投资空间，吸引了一批新乡贤、大学毕业生、乡建设计师回乡创业，带来资本、资源和先进理念，有效破解了乡村“建设用地制约、资金投入不足、产业人才缺乏”三大困境。

当前，各地围绕闲置农房激活利用各项环节，探索出台了新举措，但还没有形成制度“闭环”。特别是一些难点领域还需下功夫破解，如交易服务体系建设、资金等要素的保障落实等。

市农业农村局农村合作经济指导处处长胡然挺表示，各地各部门要加大政策支持，创新工作手段，力争通过两三年努力，探索取得一批农户受益、社会认可、经得起检验的实践成果。

在激活利用过程中，要坚持农民主体地位，充分发挥市场作用，加快形成多主体参与激活利用的良好局面。支持村集体、社会资本、新型农村经营主体参与，鼓励乡贤、大学生等“农创客”回归乡村，利用农村闲置资源开展创新创业，持续提升农村发展活力。有条件的村集体，也可以对闲置农房进行统一收储、规划、招商、委托交易，形成规模效应。

创新开发模式。要根据当地的自然资源、交通区位和产业发展情况，选择多样化的产业开发模式。探索民宿经济集群化开发、多种资源组合式激活，拓展开发公益性项目，补齐农村公共服务短板，让村民享受更丰富的公共服务。宁海县长街镇岙洞村开发知青养老产业园区项目和知青文化馆，既推动了“知青文化”项目发展，又提升了村庄公共服务水平。

发挥流转交易平台作用。把闲置农房纳入农村产权流转交易体系，组织供求双方进行信息发布、流转交易、交易鉴证、合同签署，确保流转双方的合法权益。同时，要注意规范交易行为，有针对性地开展项目审核，切实保障农民权益。

宅基地“三权分置”改革的“象山样本”

象山县从2018年起率先探索农村宅基地“三权分置”改革工作，在小百丈村颁发全省首本“三权分置”不动产证，从颁证、流转、鉴证、登记、再流转、抵押担保等全流程，较为系统地构建了宅基地“三权分置”“1+X”制度框架。此项改革得到了市委的高度肯定，相关做法经验相继列入中国改革开放40年地方改革创新案例和2019年度省改革创新十佳案例。目前象山正在争创国家试点。

通过“三权分置”改革，盘活了农村闲置资源，释放了乡村投资空间，吸引了一批新乡贤、大学毕业生、乡建设计师回乡创业，带来资本、资源和先进理念，焕发乡村生机和活力。2018年以来，象山盘活利用闲置用地780亩，引进乡村旅游等产业项目投资16亿元。

通过“三权分置”改革，政府、集体、农户、投资者各方权益得到保障。投资者一般4年至6年可收回投资成本，农户单幢农房年租赁价格在1万元以上，涉及“三权分置”改革的10多个村村级集体经济收入两年基本实现翻番，政府乡村投资绩效明显提升，实现了经济效益、社会效益、生态效益的叠加。

通过“一户多宅”整治、“三权分置”改革，有效解决了农村宅基地“一户多宅”“少批多建”等大量历史遗留问题，规范了秩序，减少了矛盾，提升了品质，促进了乡村治理体系和治理能力现代化。2019年全县乡村信访量下降24.2%，其中涉及宅基地纠纷的下降55%。