背景：在日新月异的互联网时代，中国曾经大而全的“大象”商业模式，在电商的冲击下，变得举步维艰，此大背景下，厉兵秣马28年的 金地集团顺势而起，于深圳北东莞塘厦推出重在精致体验感的“孔雀”商业模式——“仟百汇”。 项目商业面积约5万平方米，联合国际顶尖商业建筑 规划团队——TOA、HMA，打造了全新商住复合式综合体，凭借五大主力业态、五大主题广场、S型情景内街等全景式空间体验，打破封闭式的传统商业格局，逐步走向低密度、精致化、定制型、开放式的商业街区，引领中国商业地产升级。

　　针对“仟百汇”这一新型商住一体项目，商业地产互动交流一站式服务平台——商业圳能量及中国商业地产信息门户摩时代网对金地集团华南区域地产公司商业管理中心总经理郑海波进行了采访，从他的介绍中了解将于2016年底开业的仟百汇精致商业模式和金地集团未来的发展规划。

　　记者：不同于曾经大而全的“大象”商业模式，仟百汇小而精的“孔雀”模式更倾向于定制型的开发，与现有的商业地产企业开发相比，金地未来将会如何打造商业街区模式以实现精致商业的开发？

　　郑海波：

　　相比于 万达、华润等企业，金地善于运用自己在住宅开发领域的经验，将商业开发与住宅产品进行更为有机的结合。相比于万达的工厂化、产品高度同质化的开发模式，金地则呈现出一种全然不同的状态——清晰的产品线和定制式、个性化的开发思路。

　　在具体操作过程中，我们的操作思路也和万达等传统商业地产发展商不同。

　　目前来说，我们“精致商业”的主要建筑载体是一些中小体量的街区商业，因为我们项目的主要业态是以吃喝玩乐为主的体验式业态，而中小规模的街区商业非常适合承载这样的业态，无论是消费的便利性和户外空间的结合度、情景式商业元素的打造方面，都较集中式商业有优势。这样我们在 设计过程中就更能围绕如何加强客户的体验感来进行，令客户在购物和消费过程中充满乐趣，滞留的时间更长。

　　实际上，我们项目操作过程中的主要核心目的只有一个，就是通过精细化的打造，提升消费者的体验感。让每一个消费者在我们的项目中无论是逛街、购物、吃饭、休闲都能有一种与众不同的感觉，这其中的差别，大概类似于流水线产品和手工订制产品之间的区别。我们认为，未来的商业产品，不再仅仅是一个销售产品的平台，它更多地会进化成一个销售体验，销售感受的平台，精致商业的开发模式，提升及增强了这种感受，为每一个消费者塑造了不同的体验感觉，顺应了这种趋势。

　　在未来，我们会优先选择一些相对消费能力较强，同时商业环境发展又处于相对初级阶段的区域板块，来实践我们所说的“精致商业模式”。我们希望更多积累的这样开发经验，普遍运用到我们金地更多的项目中，形成我们自己独特的产品线。

　　记者：金地仟百汇作为商住一体项目，在全景式开放商业街区建筑板块的设置上是如何进行开放、进行了哪些开放，以保证重在精致体验感的“孔雀”商业模式运行的？

　　郑海波：

　　仟百汇商业街区的开放性并不是停留在表面程度的，而是开放与封闭结合的进化版开放街区，从而保障了其商业体验的精致感觉不打折扣，具体来讲有以下几个方面：

　　1.在建筑规划层面，设置相对独立的社区裙楼商业区与集中商业区，使两种商业形态互不干扰，一些面向社区居民的日常生活业态属于生活所需，我们将其放置在社区裙楼商业区，反之，特色业态就放置在在集中商业区，从而形成了在同一个项目中有两种不同功能的商业形态，充分保证了集中商业区中的精致体验感不被社区商业商户所侵占。

　　2.在建筑尺度上，我们并没有一味追求大、新、贵，而是对街道尺度、建筑尺度做了深入的研究，设置了合适的距离，同时更重要的是我们在不同的节点、楼层及视觉转换点都设置了不同的装饰，使消费者在逛街的过程中不断有惊喜出现，这也是我们所说的“全景式”概念，整个项目都是景观，没有冷点。

　　3.在建筑形式上，因为南方的气候条件，完全的开放式商业街区形式并不现实，因此我们大概拿了三分之一的面积，做成了集中式商业的形态，一方面满足主力商家对大面积商铺的需求，另一方面，我们希望消费者在我们仟百汇，除了获得开放式街区这种自然、舒适的商业体验外，也能够在集中商业体内获得相对城市化，时尚化的商业体验，这也是我们全景式商业街区的组成部分。

　　记者：与今年我国提出的备受热议的无围墙开放式街区制相比，贵企业认为仟百汇注重精致体验的全景式开放商业街区模式相比住宅开放式街区有何推行优势？

　　郑海波：

　　商业开放街区与住宅开放街区的区别主要有两点：

　　1.建筑形态上，商业开放街区一般都是独立存在的，考虑到住宅街区要考虑剪力墙、住宅楼栋数、日照等影响，商业街区在排布，商铺分割上比住宅街区要灵活得多。

　　2.业态上，住宅商业街区与住宅结合更为紧密，有一些业态就无法引入，比如噪声较大的酒吧、娱乐等业态，餐饮业态也会有特殊的环保要求，这在一定程度上限制了整个商业体的业态设置，商业开放街区相对而言拥有一定的自主权，完全从当地 市场角度出发，提供的是全面的体验式业态。

　　记者：目前仟百汇的住宅销售因为莞深两地的紧密发展，已取得不错的成绩。在已具备一定消费群体的情况下，金地通过自身强大的开发实力，对自身4万平米的商业配套是如何规划的？

　　郑海波：

　　金地仟百汇塘厦项目作为金地集团全新的区域型体验式商业综合体，也是仟百汇产品系列的全国首个示范单位。项目联合了国际一流的设计团队TOA、HMA等，打造最具国际化的商业空间和平台。近5万平方米的商业体量，首创全景式开放街区，打破传统购物中心沉闷的区隔；五大广场及全街铺的设计，15米宽的林荫大道，280米的中央大街，打造深圳北首席开放式体验街区，整个项目以体验、欢聚为主题，吃喝玩乐购为一体。随着莞深一体化的加速，深圳北也是近年来发展最为迅猛的一个区域，大量深圳客户的涌入及莞深高速、深圳的接驳地铁R4线等地理位置条件和经济实力，未来必定成为金地商业开发领域的标杆之作。

　　在商户上，目前我们项目已经与中影星美签约，打造深圳北首个巨幕影院，这也是深圳北最大最先进的影院。东莞本地最知名的嘉荣SPAR超市、中国儿童行业领先品牌嘉文儿童乐园、东莞最大的KTV纯K派对、星巴克、肯德基等知名商家也已经和我们项目签约。未来金地还将为仟百汇项目引进更多特色品牌、有品位有情怀的商家组合，按照服务一线城市消费者的高标准将这里打造成为深圳北区域内最大型的体验休闲商业中心。

　　记者：金地创新的“大管家”全新服务平台在保证仟百汇这一体验休闲商业中心的后续商业运营上有何优势，如何实现保驾护航？

　　郑海波：

　　金地“大管家”服务打造的是一个全新的商业投资者服务平台，根据投资者意愿，将以往分散的投资者集中起来，为商铺投资者提供统一的定位、招商、推广、运营等系列服务，加速商铺价值兑现，缩短商业培育期，为商铺保驾护航。这正是“金地”对增值服务的深度挖掘，也是对商铺投资者的信心保障。

　　金地大管家服务背后是金地集团商业领域多年的积累，是协同了研策、招商、营运、营销、物管、设计六大职能板块的共同作用力，目的就是解决分散商铺无法统一运营的死结，用金地的专业服务，提升投资者商铺的价值。

　　记者:从名仕、格林等住宅产品线到仟百汇商业住宅一体化，金地对二者的开发系统制定有何不同？在这些项目的衍生中，金地的发展趋势在如何转化，是否还有其它项目在进行开发？

　　郑海波：

　　相对于过往标准化、体系化的住宅实业开发而言，金地在做商业住宅上则稍显自由。住宅上的造价成本、建筑配套等是确定的，但商业部分除了建筑成本和装修这一类，建筑风格却是多变，开发上也就会做相应的调整。而在这调整中逐步取得一定的经验，也为金地的发展奠定了基础。目前，金地已经开始朝多元化的方向发展，从一开始的七大住宅产品线，到今年年底即将开业的仟百汇商业项目，以及目前正在着手的东莞产业园和部分文旅项目，可以说，这种多元化趋势也是市场需求的空白点，中国商业地产目前发展的一个方向，所以在这点上，我们不单单要针对有前景的区域进行开发，最主要的是跟上金地的步伐，对整个华南地区进行项目开发，深耕华南地区。

　　记者:大品牌、高品质的商家入驻，服务完善的商业配套，仟百汇全景式开放商业模式创新必定成为商业地产领域发展的焦点，为此，金地将如何推行仟百汇这一产品线？

　　郑海波：

　　金地集团已经有28年的历史。5年前，集团洞察商业未来，正式明确“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的一体两翼发展战略，在这个战略的指导下，我们陆续开发了北京的金地广场，西安的金地广场，深圳的金地大百汇等市场上有影响力的商业项目，证明了我们在战略上的正确。

　　2016年以来，商业地产的市场发生了很大变化，传统的商业开发的模式受到了很大的挑战，在这个背景下，金地顺应市场变化，以“未来中国精致商业地产的引领者”为目标，推出了全新的精致化商业开发模式，并且以仟百汇作为首个实施载体，按“家庭欢聚”这一商业主题打造的开放式街区项目，全力打造仟百汇这一精致商业典范。

　　记者：郑总您投身商业地产的24年间，个人随着中国商业地产的变化有着怎样的一个发展历程？这样一个历程对您现今进行商业地产管理有怎样的影响，说说您的体会？

　　郑海波：

　　从92年改革开放初期投身专业市场，先后服务于茂业百货及任职铜锣湾集团、银座鼎盛高层 ，2010年底加盟华夏柏欣及瑞安中国新天地高层AGN，经历地产和购物中心交叉的转型，历经了大卖场时代，感受了沃尔玛进入中国引发的超市变革，华强北的改造转型，看到购物中心的崛起，我可以说是行业内少有的随着中国商业地产发展，一路完成了多个跨步的商业地产人。因此，结合我个人的经历来看，我认为目前整个处于转型时期的中国商业地产也更多地偏向跨界，互联网带来的消费体验也都印证着跨界的进程。

　　而互联网时代的到来不仅影响着这个跨界转型的历程，更改变了我们与商家的合作关系。过去，我们与商家之间属于管理与被管理者；发展至近几年，我们与商家开始共存亡，共扶持；再到现阶段，我们真正开始认清市场发展，追求共赢，这三个阶段的变化可以说是整个商业地产管理模式上的转变。另一方面，商业地产人的思维也在发生改变。在早期进行招商，是谁资源最大，谁掌握了这个资源，谁就是成为这个行业的领先者。但现在，互联网时代让所有的资源信息实现了对称，随处可得。相反的，差异化、个性化的模式创新成为人们寻找资源信息的理念，也加速了中国商业地产的转型。

　　金地集团华南区域地产公司商业管理中心总经理郑海波

　　记者：郑总，刚你谈到了互联网，那么过去的十几年里，伴随着整个中国商业的一个改革的脉搏和发展在过来的，新兴互联网除了影响着商业地产的模式发展，它还会给商业带来什么样的变数？是否对仟百汇的精致休闲体验项目开发带来什么影响？

　　郑海波：

　　互联网冲击带来的的两个表象，一个是行业的业绩、利润下滑，甚至濒临倒闭，另一个是网络消费的思维发生改变。由此造成了消费者一定程度上是为了享受而消费，我们可以称之为社交消费。通过这种消费的思维模式的改变，也引发了实体店改革产生了新的技术，例如点餐排号，网上预订，送货上门。因此，面对互联网，金地不会回避，而是选择站在消费者和商家的角度，提供一个资源整合的平台，达到共同解决的目的。比如寻找合适的资源，包括建立网上商城，进行细致化的人性服务，科技的体验感。充分满足消费者的同时，提高了线上和线下销售额。

　　从另一个方面看来，“互联网+”的商业模式改进并不是为了单一地为了促进消费，更多的是提供一种社交平台，它的存在进一步满足消费者的衣食住行等全方位的线下体验，而消费者的消费需求反过来也促进了商家的服务提供。因此我们认为互联网作为促进商家与消费者互动的媒介，是改进商业模式的工具,并不会影响仟百汇这一精致休闲体验项目的开发。不仅如此，我们还将借助互联网的发展趋势，推动塘厦仟百汇这个项目成为典范，并计划进一步把这一模式加以推广和复制，不单是品牌，包括建筑和业态我们都将梳理出标准化的产品体系。相信将来我们会在全国各地都见到同样的精致商业身影。