REAL ESTATE

　　地/产/圆/周/率

　　十 年 资 深 地 产 新 闻 搬 砖

　　3月17日，中骏在北京西长安的一家世界城（购物中心）开门迎客。

　　房企运营商业地产并不稀奇，但有意思的是，这是中骏商管创新奥莱首个落地项目，致力于打造北京首座TOD轻生活奥莱中心。

　　为打造差异化优势，北京西长安中骏世界城引进了超220家国内外知名品牌，其中，区域首进品牌超120家、一线重点品牌超50家、网红及创新品牌超30家。

　　结合其他进驻品牌，北京西长安中骏世界城凭借100%招商率和99%开业率，在开业当天创造出客流超20万人次、销售近2000万、累计注册会员人数超20万的首秀成绩。

　　除去北京西长安中骏世界城和去年底开业的高密世界城，今年3月18日还有唐山中骏世界城开业，该项目所在的开平区是唐山行政区域中唯一商业空白市场，区域内无同类竞品，建成后将成为唐山东部片区首家大型购物中心。

　　这也正是中骏布局商业的高明之处：区域首家大型购物中心，或差异性竞争。

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　　24小时不打烊

　　值得一提的是，作为中骏商管首个创新奥莱落地项目，北京西长安中骏世界城的开业是中骏商管面对新消费趋势和新商业格局做出的创新实践，它的商业新模式、新内容、新体验是“24H京西新奥莱”的新之体现。

　　据悉，北京西长安中骏世界城围绕“人、货、场”商业运营的核心，打破传统的商业模式，提出“线上&线下 24小时不打烊”的双线融合模式，进一步深化与品牌的合作，与商户共同经营业绩，打造一个全域跨时空线上线下流量场。

　　要实现24H京西新奥莱的项目定位，其中最重要一环便是线上小程序。

　　在筹备之初，北京西长安中骏世界便起便启动了线上小程序系统，通过与品牌的深度合作，以推荐的模式打造线上爆品和会员营销互动，扩容中骏世界城线上流量场，取得了非常好的成效。

　　开业期间，项目在线下开设了品牌24小时不打烊直播间，实现线下购物中心和线上中骏世界城小程序的深度交互与流量转化。

　　另外，项目开业即推出“中骏购物卡”和“积分当钱花”等购物中心营销百货化的新玩法，升级数智化内容服务，进一步强化项目区别于传统奥莱购物中心的商业属性，实现消费行为线上与线下互通，助力顾客体验多维升级和销售业绩全面提升。

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　　商业“羽翼渐丰”

　　按照“区域首家大型购物中心，或差异性竞争”这个思路，中骏集团近年来在全国布局了约10座购物中心，其中在北京、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市布局了超级TOD综合体，累计TOD项目开发面积近400万平米。

　　中骏在运营商业项目上做法是，自持而不出售，通过收取租金来保证项目日后稳定的现金流。

　　表现在数据上，2021年，受上海中骏广场办公楼、泉州中骏世界城、莆田中骏世界城租金增加影响，中骏租金收入由2020的约3.15亿元大幅增长约43.9%至2021年的约4.53亿元；2022年上半年，由于新开南安市及仙游市中骏世界城购物商场，中骏租金收入同比增长29.0%至2.67亿元，若无意外，中骏2022年全年租金将超5亿元。

　　事实上，还有更多的世界城等待排队营业。据悉，中骏已在全国布局32个购物中心，大部分还在开工建设阶段，这也意味着，随着越来越多世界城开门迎客，中骏的租金收入也将不断上涨。

　　值得一提的是，这只是中骏“一体两翼”战略中的“一翼”。2017年，中骏集团将购物中心和长租公寓这两块业务提到了企业发展的战略高度，正式提出了“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓为两翼的转型协同发展战略，开启第二业务曲线。

　　长租公寓表现虽没有购物中心表现优异，但凭借着“基金管理+数字化连锁运营”模式也打下一片江山。数据显示，在基金合作方面，中骏长租公寓与3大基金合作成立投资平台，共计已投资8个长租公寓项目，投资总额达68亿元。

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　　不激进、活下来

　　新房销售下行、房企融资受困......当所有人的关注都聚焦在出险房企时，鲜少有人注意到，因为要兼具商业、办公、长租公寓发展，以中骏为代表的这类房企在近年发展并不激进，因而现在还能活下去。

　　公开资料显示，中骏诞生于1987年，拥有长达35年的发展历史，是成立较早的房地产民营企业，惧者生存是其奉行的行事准则，“惧”是敬畏和尊重，是对行业发展保持敬畏、尊重客观规律、不盲目扩张。

　　受此影响，中骏合约销售金额呈现稳步上升的趋势。数据显示，2019年至2021年，中骏分别实现合同销售金额805.01亿元、1015.37亿元和1045.31亿元，同比分别增长57%、26%、3%。哪怕在购房观望情绪加重的2022年，中骏仍销售额虽下滑但TOP100榜单的排名却从有所上升。

　　不可否认的是，虽然销售额的下滑确实影响了中骏的现金流入，但拥有创造现金流的购物中心和长租公寓补上了这个空缺。

　　业内人士直言，中骏目前走的这条路，其实就是港资房企在内地扩张的常用技巧。港企经历了更为完善的房地产周期，对风险控制更为敏感，求稳不求快，善于从商业地产运营上获取稳定的现金流，在市场下行周期更有优势，这也是港企能做成百年企业的原因。中骏不是唯一一个知道的，只是为数不多愿意去做的。