3万亿旧改,广州的大变局

广州旧改从年头热到了年尾。12月21日，海珠石溪城市更新项目最终确定广东佳红地产为合作企业，改造范围约为100多万平方米，投资总金额约177亿元，规划建设268米超高层塔楼，通4条地铁。所谓佳红，背后就是大家熟悉的佳兆业和地产小白的红八方集团。

石溪牌坊

之前大家就都知道，佳兆业是必然选择了，所以，都在意料之中。300多条村、500多平方公里、3万亿（根据已知数据估算），广州未来10年旧改计划几乎拆掉半座城，渐渐给人迟暮之感的广州，在旧改上再出爆发出以前敢闯敢干的冲劲。广州这个千年商都，因旧改而迎来前所未有的变局。挥别旧广州，迎来新广州曾经引领的广州，已经在竞争中落后一步了。后起之秀的深圳已经超越了广州，后面的杭州、重庆也在虎视眈眈，广州一线城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投资人聊起广州的时候，他们很困惑，身为一线城市，广州为何有破败、没落之感？房叔想，这也许和广州有大量城中村存在有关。它们的存在，能提供便宜的租金，临近城市中心的住所，让打工人在城市中心也有了栖身之所，让广州有了更多物美价廉的城中村美食，让广州有了打工人友好城市的称号。但同时，也让广州成了城中村之城，广州的市容市貌没有北京上海的光鲜亮丽，城中村的存在，也禁锢了广州城区的大片 土地，束缚了广州空间的开拓以及城市的发展。

广州都市感还需要进一步提升 by：网图 侵删但城中村存在的另一面是，广州市容市貌有很大的提升空间，城中村的改造，其实蕴含庞大商机，改造需要投入的几万亿，足以推动整个广州经济的再上台阶。在过去，广州看起来安于打工人友好城市的称号；现在，广州看起来更喜欢旧改所带来的城市容貌的提升，以及因此爆发的庞大经济推动力。因此，未来10年广州旧改力度空前绝后，广州加入旧改的村大道300多条、面积500平方公里、总投资超3万亿，广州会被拆掉半座城，换来的是一座新的广州城，一座更加现代化、更加摩登的大都市。

有人担忧，大规模的旧改，会让广州陷入所有行业为租金打工下场，房价、租金的上升，可能让广州和深圳一样，导致越来越多公司外迁。

变局，总会带来各种各样的变化，如何让受变化影响的人群、企业少受冲击，都有预案。

旧改项目是真香

广州旧改影响的，是房企。广州单价前五的地王中，三块是在今年成交的。开发商对宅地特别是中心城区靓地的热情还是很高的。但是一看地王面积和总价，房叔就笑了，那真的是毫无疑问的蚊型地。越秀南广州地王，占地不到0.85万平方米，总价约24亿；天河奥体地王，占地面积5万，总价48亿；新港东路地王，1.7万平方米，总价约47亿。这些地王的面积加起来，还不到石溪改造范围的十分之一。海珠创新湾位置示意图，石溪是重要的一个环节过去广州一手房成交面积越来越少，从高峰时候的1200万平方米，跌到后来的800万-900万平方米，并不是广州的购买力不行了，实在是供应太少了。一手房供应少，主要就是土地供应少，像去年广州出让的土地才500多万平方米，住宅地块还不到一半。并且，这些宅地大部分都还是增城和南沙的，天河、越秀、海珠这些核心区域更是少得可怜。广州一轮旧城改造一出，这些问题就都解决了，旧改中的很多村，都是巨无霸，广州淘宝村的里仁洞旧改，总建设量400多万平方米；康乐村、鹭江村总改造范围300多万平方米……过去广州一年出让的土地，也就是两三条村的体量。在广州的计划里，未来10年旧改的村接近400条，500多平方公里，也就是说，广州有将近十分之一的地方，都要加入旧改行列。过去苦于无地可拿，房企只有在招拍挂上和别人拼刺刀，地价高也要拿，总不能没米下锅。现在不同了，那么多村，那么多地。规模较小的房企，拿下一条村都足够开发好几年了；对于大房企来说，能多拿自然要多拿，要想扩大在广州的规模，必须得拿旧改地块。更重要的是，旧改造富神话之下，村民对于旧改的接受度很高，加上旧改新规，一般旧改项目都能很快签约、动工，少了以前的那种拆了多年都拆不动的风险，房企参与旧改的积极性高了很多。所以，越来越多的房企活跃在旧改项目上，佳兆业、保利、富力、合生、新世界……未来，广州地王出现的频率会低很多了。老城区也有更多房选了房叔相信大家都有这样一个感觉，看数据广州的房价好像涨得不多，但到楼盘一看，都涨上天了，例如天河的刚需楼盘，年中的时候单价还4.5万元起，年底升到4.9万元起了，几个月时间涨了10%。造成这种落差的，是因为广州外围区域相对低价的一手房越来越多，拉低了整体均价。核心区的房子，有钱都不一定有货。海珠有创新湾几个新盘，房子供应已经算不错了，天河就只有东部的保利天汇、金地天河峯睿等寥寥几个楼盘，越秀和天河情况差不多。保利天悦小区内部图造成这种情况的原因很简单，就是核心区没地了，没地自然没房，那有什么空中楼阁。现在，核心区的地又有了，并且还有大把。广州10年的旧改计划里，天河涉及的村有25条，海珠区6条，越秀也有6条。别看它们的数量不多，可是抵不住它们规模大呀，康乐村、鹭江村都300多万平方米了，那得有多少新增的房子？大家都熟悉的琶洲村，改造面积75万平方米，改造后的保利天悦有近千套商品房源，如果按照这样的比例来计算，康乐村、鹭江村就有差不多4000套。核心区旧改项目不只是规模大，政府还要它们优先改造，2023年底之前，广州中心6区在推进的城中村改造合计61条，外围5区仅有22条。当核心区旧改项目的商品房不断推出，将会改变整个广州商品住宅的供应格局，核心区和外围区的供应比例会发生改变，核心区的占比会大幅提高。诞生下一个黄埔广州楼市今年最热的两个区，一个是南沙，一个是黄埔，前者的成交套数全市第二，后者第三。别看黄埔今年成交套数第三，但已经接近1.6万套，比起去年的1万套出头，多了六成，更是前年0.5万套的三倍多。南沙今年楼市的热是意料之中的，深圳、东莞限购越来越紧，南沙则刚好限购松绑，在系列政策利好的推动下，深圳、东莞以及其他大湾区城市的买家多了很多。黄埔的热，则有一点点意料之外，外来的买家没有明显增多，还是广州的为主，之所以成交能增加这么多，其中一个原因就是黄埔旧改之后有钱人多了，或者说知道自己有钱的人多了，大家敢于买买买了。

拆字一响，黄金万两

广州的旧改，特别是核心城区的旧改，将会催生一大批几百万级甚至千万级别的富豪，虽然现在不是直接给钱而是回迁，但这些人很多本来就有钱，并且知道自己会更有钱，加上回迁也要等一段时间，相信不少会像黄埔的旧改村民一样，先买套商品房再说。这些人集中选哪些片区的房子，那些片区肯定就会旺起来。房价大涨无可避免广州房价一直是一线城市的洼地，其中一个原因就是城中村的压制。城中村收留了很多白领，买房的需求没那么迫切，降低了城市需求；在很多有稀缺资源的地方就有城中村，形成高端盘和城中村混住的局面，让同片区内房价受到打压。过去珠江新城临江猎德一带是一个例子，现在海珠创新湾也是一个例子，因为石溪、沥滘等城中村的存在，片区内的一线江景楼盘虽然定位很高，不过不少单位的价格不到10万，在广州算不上顶豪。石溪旧改旁边就是新开盘的时代大家、中海观澜府旧改，从大的角度来说，改变广州农村围城的印象，会极大提升城市形象，提升城市居住品质；从小的角度来说，让一些有稀缺资源的片区少了硬伤，提升地块价值；从鱼珠旧改后片区大受欢迎的情况来看，旧改还增强了买家对片区发展前景的信心……这些改变，又是和房价挂钩的。猎德改造后，珠江新城豪宅片区的气质更加明显了，天銮开盘5万-6万，旁边的凯旋新世界涨到9万多，一年后，侨鑫汇悦台上市，一开盘的价格就超过了10万；琶洲改造后，保利天悦将整个海珠东部的从刚需片区提升到了豪宅片区。不仅如此，旧改楼盘房子，现在成了广州最抢手，也是房价上升最快的二手房。12月初，珠江新城的天銮，一套二手公寓单位以近4000万的总价成交，加上税费等，买家承受的价格是16.1万元/平方米，创下广州公寓单价纪录；11月底，保利天悦一套二手房的成交单价超过了12万元。

广州最贵的 公寓天銮就是猎德的旧改项目

旧改和城中村，形成了鲜明反差。这也容易理解，核心区旧改项目大部分地段好，有些还有江景，它们用于出售的商品房价格肯定比较高；此外，核心区旧改项目商品房供应比例增加，还会让广州房价数据出现快速上升，和其它一线城市之间的差距会缩小。房叔判断，只有等到那些安置房可以大批量出售时，房价才会平稳甚至有所回落。万亿级别的投入，将彻底改变广州的市容市貌，在光鲜亮丽的CBD里，种满鲜花和绿化的 高端住宅区旁，不再出现低矮、阴暗的城市伤疤，其它一线城市谈论广州之时，不再带有城市看待农村的优越。广州这个千年商都，终将换发都市的现代和摩登感。

你对广州旧改怎么样看？会提升广州城市形象吗？

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